전세보증금, 만기 때 제대로 돌려받을 수 있을까요? 계약이 갱신되거나 소유주가 바뀐 경우, 그대로 두면 보증보험 적용이 안 될 수 있다는 사실 알고 계셨나요?
보증 가입만으로 안심할 수는 없습니다. 만기까지 안전하게 받으려면 5가지 핵심 포인트를 반드시 챙기셔야 합니다. 지금부터 그 방법을 차근차근 알려드릴게요.
한 번 실수하면 수천만 원 손해로 이어질 수 있습니다. 꼭 끝까지 확인하세요!
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1. 묵시적 갱신이면, 보장 안 됩니다!
전세계약이 자동 갱신되었을 경우 계약서가 존재하지 않기 때문에 HUG는 이를 명시적 계약으로 인정하지 않습니다. 따라서 보증보험 갱신을 원한다면 반드시 임대인과 새 계약서를 작성해야 보장이 유지됩니다.
2. 집이 팔린 경우에도, 계약서 재작성은 필수
임대인이 바뀐 경우(매매로 소유권 이전 등), 기존 계약이 유효해도 보증보험은 새 임대인과의 계약서가 있어야 갱신이 가능합니다. 이전 계약서를 들고 있더라도 보장받지 못할 수 있으니 반드시 신규 임대인 명의로 재작성해야 합니다.
3. 증여나 상속으로 소유자 바뀐 경우도 마찬가지
부모가 자식에게 증여했거나, 사망으로 상속된 경우도 새 임대인과의 계약서가 없으면 보증 갱신 불가입니다. 이는 단순한 소유권 변경이 아니라 보증의 주체가 바뀌는 것이기 때문입니다.
4. 전세금 돌려받고 싶다면, 갱신거절 통보가 핵심
보증금 반환을 위해선 계약만기 2달 전까지 ‘갱신을 거절한다’는 의사표시를 임대인에게 해야 합니다. 서면 또는 문자로 남겨야 효력이 있고, 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다. 이 절차 없이 계약이 연장되면 보장도 어려워집니다.
5. 갱신계약 시 확정일자도 반드시 다시 받아야
계약서를 갱신했다면 확정일자를 반드시 다시 받아야 합니다. 예전 계약의 확정일자는 무효 처리되며, 갱신된 날짜 기준으로 다시 받아야 보증이 유효합니다. 주민센터 방문 또는 전자계약 시스템으로 발급 가능합니다.
| 체크리스트 | 확인 필요 여부 |
|---|---|
| 묵시적 갱신 여부 | 계약서 재작성 필요 |
| 집 매매로 소유자 변경 | 신규 임대인 명의로 계약서 필수 |
| 상속/증여로 임대인 변경 | 새 임대인과 계약서 작성 필요 |
| 갱신거절 의사표시 | 만기 2개월 전까지 서면통보 |
| 확정일자 재발급 | 갱신 계약 기준으로 새로 신청 |
결론
전세보증보험은 임차인을 위한 ‘최후의 보루’지만, 만기 시점에 제대로 관리하지 않으면 그 효과는 사라집니다. 특히 계약서와 확정일자는 만기 보장 유무를 좌우하는 핵심 조건입니다.
임대인과의 관계, 계약 상태, 소유자 변경 여부 등을 꼼꼼히 확인하고 필요한 서류는 반드시 미리 준비해 두세요.
지금이 바로 확인하고 조치할 마지막 기회입니다!
Q&A
Q1. 묵시적 갱신 상태인데 보증 갱신이 가능한가요?
보통은 불가능합니다. 계약서가 없기 때문에 명시적 갱신으로 보기 어렵습니다. 반드시 재작성해야 보증 유지됩니다.
Q2. 임대인이 바뀌었는데 계약서를 다시 안 써도 되나요?
아니요. 새 임대인과의 명확한 계약이 있어야 HUG에서 갱신 보증을 제공합니다.
Q3. 상속으로 소유자가 바뀐 경우도 계약서가 필요한가요?
그렇습니다. 상속은 소유권 변경에 해당하므로, 새 임대인 명의로 계약서가 필요합니다.
Q4. 전세금 돌려받으려면 어떻게 해야 하나요?
계약 종료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 서면이나 문자로 명확히 전달해야 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다.
Q5. 확정일자를 예전 계약으로 그대로 써도 되나요?
안 됩니다. 갱신된 계약 기준으로 새로운 확정일자를 반드시 받아야 합니다.
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